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陈志稳增长与调控不该是跷跷板

发布时间:2021-01-21 15:22:37 阅读: 来源:空气锤厂家

陈志:稳增长与调控不该是跷跷板

“稳增长”与“调控”不该是跷跷板  市房协秘书长陈志:三季度房地产业博弈期将破题  近期,国家统计局公布了上半年的经济数据,用“喜忧参半”来形容或不为过。  在步入三季度之际,我国经济仍未看到明确的止跌信号,上半年GDP增速为7.8%。“稳增长”压力仍在增加,光靠两次降息,显然无法逆转经济下滑的严峻态势。  面对这种两难的棋局,房地产调控应何去何从?北京房协秘书长陈志有着独到的观点。而这些观点并非偶得,全是来自于他为本报记者提供的独家统计数据。  上周五,国家统计局的半年经济数据刚刚出炉,房地产业不出意料地再次成为人们关注的焦点:一边是GDP多年来首度“破8”,另一边则是决策层不断强调“房地产调控决不能放松”。房地产业的走向与中国宏观经济形势究竟脉系几何?记者随即拨通了陈志的电话。他爽快地答应:用我手上的数据说话吧。  二季度新建商品房仍在降价  近期,在很多媒体上,对全国各个地区房地产成交数字和成交价格都使用了“回暖”“回热”等字眼。而在北京,五六月份,全市住宅成交量由此前的每月四五千套上升到月均一万套左右,销售均价也有抬头态势。  而根据陈志提供的独家数据,上半年,全市新建商品住房成交3.5万套,同比增加13.7%。新建商品住房价格2.05万元/平方米,同比下降9.2%,其中新建普通商品住房成交均价1.65万元/平方米,同比下降9.7%。  经历了近一年半的房地产调控,在北京的购房群体中,首置购房占九成以上,基本遏制投资投机购房。上半年居民首次购房比重始终保持在90%以上,中低价位、中小套型普通商品住房成为市场成交主流,套总价低于150万元以下的商品住房,成交套数占比达55.2%。  “降价换量”是上半年北京房地产市场的主题,全市共有117个新建商品住房项目低价入市或降价促销,有效促进需求释放,房地产开发企业顺应市场形势,降价换量、拉动销售。这些降价换量项目占到全市成交量的70%。  现在正是博弈期  从我市房地产市场总体运行情况看,首先,房地产开发投资没有继续下滑,维持低速增长态势;其次,政策性住房建设顺利推进,新开工面积占全部住宅新开工面积的比重维持在50%以上的规模,供给结构有较大改善,宏观调控政策作用显现;其三,商品房销售市场由上年初的持续低迷向不断回暖转变。  但在总体运行较为平稳的背后,商品房的开发供给仍处于较低水平、土地交易市场尚不活跃,再加上房价上涨压力加大,房地产市场出现的趋势性问题需要高度关注。  依据房地产行业“量在价先”的逻辑,当前我市房地产市场由低价策略带动交易量变化,形成量升价稳趋势,属于较理想状态,但交易量大幅度回升后,也会引发价格回调,现在仍处于敏感期和量价博弈期,成交量持续回升的基础还不牢固。并且在近期市场转好的形势下,企业和二手房业主均有试探性提价的情况出现。尽管房价出现大幅反弹的可能性较小,但仍面临上涨的压力。同时开发企业的少拿地、缓开工,可能影响商品房市场的后续稳定供应。  土地市场整体形势依然严峻,征地拆迁实施难度加大,呈现“成本上涨、周期拉长”态势。在国家宏观调控政策、开发商消化存量、企业资金趋紧等因素影响下,全市上半年国有建设用地成交总量、住宅和商服用地等较上年均呈现出明显下降。全市经营性用地成交面积为160公顷,比上年同期下降65%,土地成交价款仅142亿元,同比下降45%。  与此同时,商品房库存开始下降,而且降幅呈不断扩大趋势。3月末至6月末,全市累计可供销售住宅面积分别为1079.2万平方米、1026.2万平方米、1002.2万平方米和988.9万平方米。  第三季度政策是关键  土地购置和新开工面积等供应先行指标的持续下降,会直接影响商品房市场的后续稳定供应。从全国房地产的情况看,6月份,全国10个一二线城市的商品住宅成交量环比上涨11.8%,同比增长35%,创下近17个月的新高。这或许标志着已完成了“量变到质变”,超过了一般季节性的“行情”。  如果只是“量增价跌”,这正是政府的调控目标,也是应该和希望达到的效果,大家显然是乐见的。然而,量增之后,价格终究还是会止跌,只是滞后时间长短而已。  自去年首次出现环比下跌至今,近两月房价降幅明显收窄,房地产业的降幅很可能接近触底。按100个城市成交均价走势,国家统计局的官方房价也将步入筑底反弹阶段。  然而,无论是政府,还是购房人,都不希望看到房价上涨。报复性上涨受政府调控有形之手的控制,恐难出现。但是当前尴尬之处在于两难:在降息之后,一部分人对房地产业的预期改变,如果政策保持,则在成交量持续反弹后,房价已具备上涨的动能;如果再次施以重手打压房价,则市场还将重归低迷,从而不利于经济稳增长。  在这时候,应该是决策层洞烛先机,出台新的、更有持续性效果的政策的时候。而这将决定未来一段时间内房地产业的宏观走势。  对话  记者:刚才在谈话中您提到,政府应考虑在三季度出台新的、更有持续效果的政策,那么您认为新政的重点应该在哪里?  陈志:我认为如果仅仅强调限购、限贷不放松,抑制投资投机性购房措施不动摇,恐还不够,这些皆属旧政;关键要加快启动改变房地产发展的长效制度性的变革,加快收入分配制度变革,加快土地制度的变革,更要加快税制变革。  这一困局正好出现在三季度,外部经济走势和国内经济尚不明朗。况且,如果房价反弹,还将制约货币政策放松的节奏,反过来又会影响保增长。  这些有“明确预期”性质的新政策,或者称之为法律,才是根本的。而调控以来触及各方利益根本的东西基本上看不见。这也决定着房地产行业转型的方向,企业观望在所难免。  记者:在您的预期中,新政应该达到哪些效果?  陈志:我认为新政应在未来尽量避免出现大的起伏与颠簸,避免出现产业经济体系的突然断裂。  未来如何掌握火候,如何操作,既要达到为市场敲警钟的目的,又要避免过于出台生猛的行政管制措施,这是考验政府智慧的问题。  记者:那么您认为,政府为何要在三季度出台政策?您对这个时间点的判断,都有哪些依据?  陈志:今年三季度,是宏观经济、货币政策、房地产市场相互影响的最胶着时刻,如何拿捏也最为纠结煎熬。  我个人认为,为未来中国经济社会的长期繁荣和发展构建良序的制度基础和条件,从根本上来说,只能选择依靠“制度改革”了。  中国经济社会发展的格局正在倒逼我们进行制度上的改革,那我们现在就要有心理准备。

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